Atualização da Planta Genérica de Valores e simulação de novas alíquotas para lançamento do IPTU no município de Bom Jesus do Itabapoana - RJ

Abstract

A Planta Genérica de Valores (PGV) constitui um importante instrumento da administração tributária municipal, sendo utilizada para determinação dos valores venais dos imóveis e definição da base de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). Entretanto, diversos municípios brasileiros apresentam defasagem cadastral e tributária, resultando em distorções fiscais, perda de arrecadação e desigualdade na distribuição da carga tributária. Nesse contexto, esta pesquisa teve como objetivo atualizar a Planta Genérica de Valores do município de Bom Jesus do Itabapoana-RJ, por meio da determinação dos Valores Unitários de Terreno (VUT) e dos Valores Unitários de Edificação (VUE), visando à implantação de uma metodologia progressiva de cálculo do IPTU fundamentada nos princípios da justiça fiscal e da capacidade contributiva. A metodologia compreendeu a coleta e tratamento de dados do mercado imobiliário, delimitação das Zonas Homogêneas de Valor (ZHV) e aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, Regressão Linear Múltipla, Geoestatística e Análise Multicritério Espacial. Os valores das edificações foram estimados com base no Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB/SINDUSCON), considerando tipologia construtiva, padrão de acabamento e estado de conservação. Os resultados demonstraram elevada aderência dos modelos à realidade imobiliária municipal, atendendo aos critérios da ABNT NBR 14653-2 e às recomendações da International Association of Assessing Officers (IAAO). A integração entre geoestatística e análise multicritério proporcionou maior coerência espacial dos valores venais e adequada delimitação das ZHV. As simulações tributárias permitiram definir alíquotas progressivas por utilização e faixa de valor venal, fornecendo subsídios técnicos para a elaboração e eventual aprovação de Lei Complementar Municipal destinada a instituir uma nova PGV e uma metodologia atualizada de cálculo do IPTU, com potencial para contribuir para o fortalecimento da gestão tributária, territorial e financeira do município. Palavras-chave: Imposto Predial e Territorial Urbano; Avaliação em Massa de Imóveis; Regressão Linear; Geoestatística; Análise Multicritério Espacial; Justiça FiscalThe Property Value Map (PVM) is an important instrument of municipal tax administration, used to determine the assessed values of properties and establish the tax base for the Urban Property and Land Tax (IPTU). However, several Brazilian municipalities have outdated cadastral and tax databases, resulting in fiscal distortions, revenue losses, and inequalities in the distribution of the tax burden. In this context, this research aimed to update the Property Value Map of the municipality of Bom Jesus do Itabapoana, Rio de Janeiro, Brazil, by determining Land Unit Values (LUV) and Building Unit Values (BUV), with the purpose of proposing a progressive methodology for calculating the IPTU based on the principles of tax equity and ability to pay. The methodology comprised the collection and processing of real estate market data, the delineation of Homogeneous Value Zones (HVZ), and the application of the Direct Market Data Comparison Method, Multiple Linear Regression, Geostatistics, and Spatial Multicriteria Analysis. Building values were estimated based on the Basic Unit Cost of Construction (CUB/SINDUSCON), considering building typology, finishing standards, and state of conservation. The results demonstrated a high degree of agreement between the models and the local real estate market, meeting the criteria established by ABNT NBR 14653-2 and the recommendations of the International Association of Assessing Officers (IAAO). The integration of geostatistics and multicriteria analysis provided greater spatial consistency in assessed property values and an appropriate delineation of the HVZ. The tax simulations enabled the definition of progressive tax rates according to property use and assessed value ranges, providing technical support for the drafting and potential approval of a Municipal Complementary Law aimed at establishing a new Property Value Map and an updated methodology for calculating the IPTU, with the potential to strengthen the municipality's tax, territorial, and financial management. Keywords: Urban Property and Land Tax (IPTU); Mass Appraisal; Multiple Linear Regression; Geostatistics; Spatial Multicriteria Analysis; Fiscal Justice