PGV equitativa – planta genérica de valores com princípios de equidade imobiliária utilizando geoestatística e aprendizagem de máquina

Abstract

Muitos municípios brasileiros tiveram seu crescimento econômico acentuado nos últimos anos, promovendo, consequentemente, transações imobiliárias sem padronização, com alta especulação e praticamente sem qualquer fonte de informações de equilíbrio tributário. Por outro lado, apesar dos cadastros imobiliários estarem em funcionamento, suas informações e de mercado estão muitas vezes desatualizadas e/ou com insuficiência para a formulação de qualquer modelo estatístico que garanta a confiabilidade da determinação dos valores. Os municípios de pequeno porte (até 30 mil habitantes), em sua grande maioria, enfrentam grandes dificuldades também no processo de avaliação em massa de imóveis, principalmente na atualização da Planta Genérica de Valores - PGV, importante instrumento do Código Tributário Municipal - CTM. Entre outros problemas, esses municípios apresentam pouca infraestrutura para utilização de métodos estatísticos padronizados e aplicação dos mesmos. Assim, a solução mais eficiente seria a utilização de um conjunto metodológico cuja aplicação do princípio da equidade imobiliária evidenciasse a busca pela justiça tributária na arrecadação de tributos municipais, mais especificamente o Imposto Predial Urbano (IPTU). Dessa forma, a partir de um cadastro imobiliário urbano completamente atualizado, objetiva-se propor a criação de uma PGV com princípios científicos de equidade imobiliária. Para tanto, a NBR 14.653 de 2019 foi adotada, além da Geoestatística, Aprendizagem de Máquina e Geoprocessamento. Palavras-Chave: Planta de valores, IPTU, Cadastro imobiliário, Avaliação em Massa.Many Brazilian municipalities have had their economic growth accentuated in recent years, consequently promoting real estate transactions without standardization, with high speculation and practically without any source of tax balance information. On the other hand, although the real estate records are in operation, their information and the market's information are often outdated and/or insufficient for the formulation of any statistical model that guarantees the reliability of the values determination. Small municipalities (up to 30,000 inhabitants), for the most part, also face great difficulties in the mass valuation process of real estate, mainly in updating the Generic Values Plan - PGV, an important instrument of the Municipal Tax Code - CTM. Among other problems, these municipalities have little infrastructure for the use of the standardized statistical methods and their application. Thus, the most efficient solution would be the use of a methodological set whose application of the principle of real estate equity evidenced the search for tax justice in the collection of the municipal taxes, more specifically the Urban Property Tax (IPTU). Therefore, from a completely updated urban real estate register, it is aimed to propose the creation of a PGV with scientific principles of real estate equity. To this end, the NBR 14.653 of 2019 was adopted, in addition to the Geostatistics, Machine Learning and Geoprocessing. Keywords: Values Plan, IPTU, Real Estate Cadastre, Mass Appraisal.