A dinâmica imobiliária e a atuação dos agentes de produção do espaço urbano: a região oeste de Juiz de Fora - MG no período de 2007 a 2024

Abstract

A presente dissertação analisa a dinâmica imobiliária e a atuação dos agentes produtores do espaço urbano na Região de Planejamento Oeste do município de Juiz de Fora, Minas Gerais, no período compreendido entre 2007 e 2024. A pesquisa teve como objeto a intensa concentração de empreendimentos habitacionais multifamiliares, verticalizados e de grande porte, especialmente nas Unidades de Planejamento São Pedro (UP-O1) e Aeroporto (UP-O2), analisando os fatores que impulsionaram esta dinâmica imobiliária e suas consequências para a produção do espaço urbano. Fundamentada em referencial teórico crítico sobre a produção capitalista do espaço, a pesquisa adotou uma abordagem exploratória e explicativa, estruturada como estudo de caso, e se desenvolveu a com a aplicação de métodos de pesquisa bibliográfica, documental e de campo. A análise evidencia o papel estratégico desempenhado pelos diferentes dos agentes produtores do espaço urbano na conformação da realidade constatada, bem como a influência de políticas habitacionais, com destaque para o Programa Minha Casa Minha Vida, e de investimentos públicos em equipamentos e infraestrutura urbana. Os resultados indicam que a expansão imobiliária verificada na Região Oeste ocorreu de forma acelerada e concentrada, contribuindo para o adensamento populacional, a transformação da paisagem urbana, a valorização fundiária e a sobrecarga da infraestrutura urbana, além de aprofundar processos de segregação socioespacial. A produção recente do espaço urbano na região estudada reflete a predominância de interesses vinculados à lógica de acumulação do capital imobiliário, evidenciando limites na capacidade de planejamento e regulação do Poder Público municipal e os desafios à promoção do direito à cidade e à qualidade de vida da população. Palavras-chave: Produção do espaço urbano; Dinâmica imobiliária; Agentes de produção do espaço urbano; Habitação multifamiliar; Juiz de Fora.This dissertation analyzes the real estate dynamics and the role of urban space–producing agents in the Western Planning Region of the municipality of Juiz de Fora, Minas Gerais, between 2007 and 2024. The research focuses on the intense concentration of large-scale, vertical, multifamily housing developments, especially in the São Pedro (UP-O1) and Aeroporto (UP-O2) Planning Units, examining the factors that drove this real estate dynamic and its consequences for the production of urban space. Grounded in a critical theoretical framework on the capitalist production of space, the study adopts an exploratory and explanatory approach, structured as a case study, and was developed through bibliographic, documentary, and field research methods. The analysis highlights the strategic role played by the different agents involved in the production of urban space in shaping the observed reality, as well as the influence of housing policies, particularly the Minha Casa Minha Vida Program, and public investments in urban facilities and infrastructure. The results indicate that real estate expansion in the Western Region occurred in an accelerated and concentrated manner, contributing to population densification, transformation of the urban landscape, land value appreciation, and overburdening of urban infrastructure, in addition to intensifying socio-spatial segregation processes. The recent production of urban space in the studied region reflects the predominance of interests linked to the logic of real estate capital accumulation, revealing limitations in the municipal government’s capacity for planning and regulation, as well as challenges to the promotion of the right to the city and to the population’s quality of life. Keywords: Urban space production; Real estate dynamics; Urban space–producing agents; Multifamily housing; Juiz de Fora.